关于两套房中哪套算首套及退契税的问题，需结合家庭住房情况和当地政策判断。
首套房的界定以家庭名下实际拥有的成套住房数量为核心依据，退契税需满足首套房认定及当地退税条件。

1. 若家庭（含借款人、配偶及未成年子女）名下仅登记一套住房，该套住房算首套，若符合退税条件可申请退税；
2. 若家庭名下登记两套住房，需看购房时间顺序：先购买且先办理产权登记的住房可能被认定为首套（具体以当地“认房”政策为准）；
3. 若当地执行“认房又认贷”政策，若其中一套住房有贷款记录，另一套无房无贷，无房无贷的住房可能算首套。
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两套房首套认定及退契税可能存在以下特殊情况或例外情形。
1. 继承或赠与的住房影响首套认定：若其中一套住房是通过继承或赠与获得，部分地区可能将其纳入家庭住房总数，导致原首套住房被重新认定为二套。例如：家庭原本有一套住房（首套），后继承父母的一套住房，当地政策将继承住房计入家庭住房数，原首套住房不再符合首套退税条件；
2. 政策临时调整的影响：部分城市因房地产调控政策临时调整首套房认定标准（如从“认房”改为“认房又认贷”），导致原本符合首套条件的住房不再符合。例如：购房时当地仅“认房”，家庭名下一套住房算首套，后政策调整为“认房又认贷”，因该住房有贷款记录，再购买第二套时，原首套住房的退税申请可能因政策变动无法通过；
3. 安置房未办理产权的例外：若两套房中有一套是未办理产权登记的安置房，部分地区可能暂不将其计入家庭住房总数，另一套已登记的住房仍可认定为首套。例如：家庭有一套已登记的商品住房和一套未办证的安置房，当地政策对未办证安置房暂不认定为家庭住房，商品住房仍为首套，可申请退税。
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针对两套房中首套的界定，可依据相关金融政策文件进行法律分析。
根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（银发〔2010〕275号）规定：“商业银行应依据借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。” 若咨询者家庭名下有两套房，需先明确两套住房是否均为“成套住房”且已登记在家庭成员名下。若其中一套是先登记的成套住房，另一套后登记，则先登记的住房通常被认定为首套；若两套同时登记，需结合当地房产管理部门的登记顺序或政策细则判断。首套的认定是退契税的前提，只有被认定为首套的住房才可能符合退税条件。
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处理两套房首套认定及退契税时，需避免以下常见错误操作。
1. 忽视家庭住房范围：仅查询本人名下住房，未包含配偶及未成年子女的住房登记情况，导致首套认定错误；
2. 材料不全盲目申请：未准备完整的购房合同、契税完税证明或首套房证明，直接提交退税申请，可能被税务部门驳回；
3. 逾期申请退税：未注意当地退税的时间限制，超过规定期限后才申请，导致无法享受退税优惠。

若已出现上述错误，或对错误操作的补救措施不明确，建议及时向专业律师咨询，避免经济损失。

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